一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的主管部門
泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

二、物業(yè)管理區(qū)域劃分的相關(guān)事項(xiàng)
建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定物業(yè)管理區(qū)域的劃分，并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分證明。
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目原則上劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
分期建設(shè)的項(xiàng)目，建設(shè)單位沒(méi)有向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的，或縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門審查后沒(méi)有出具物業(yè)管理區(qū)域劃分證明的，該項(xiàng)目視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)統(tǒng)一進(jìn)行招投標(biāo)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。不得將依法應(yīng)統(tǒng)一進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目化整為零規(guī)避招標(biāo)投標(biāo)或降低招標(biāo)時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)要求。

三、通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)事項(xiàng)
　  總建筑面積小于2萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)或總建筑面積小于1萬(wàn)平方米的高層住宅，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（一）協(xié)議方式選聘的申請(qǐng)
符合條件的項(xiàng)目建設(shè)單位持以下資料向項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提出的申請(qǐng)：
1、協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)表；
2、物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批文和圖紙：國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核準(zhǔn)總平面圖、分幢面積表、物業(yè)管理用房及公共設(shè)施平面圖等；
3、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)；
4、擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)；
5、分期建設(shè)的項(xiàng)目分為2個(gè)及以上物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)提供縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門出具的物業(yè)管理區(qū)域劃分證明。
縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)在受理申請(qǐng)后的5個(gè)工作日內(nèi)予以核實(shí)，對(duì)符合規(guī)定條件的，應(yīng)予核準(zhǔn)申請(qǐng)。

（二）協(xié)議方式選聘程序
1、建設(shè)單位編制有關(guān)文件并向具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出邀請(qǐng)；
2、被邀請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制物業(yè)服務(wù)報(bào)價(jià)、人員配置、物業(yè)服務(wù)方案及建設(shè)單位要求提供的其他資料；
3、由建設(shè)單位召集，組成3人及以上的評(píng)估小組（其中邀請(qǐng)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家不少于總?cè)藬?shù)的三分之二）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)方案（特別是各類人員的配備）等進(jìn)行評(píng)估，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門派人監(jiān)督；
4、評(píng)估小組應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)地向建設(shè)單位提出書(shū)面評(píng)估報(bào)告；
5、建設(shè)單位根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定選聘或重新選聘。
6、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

四、招標(biāo)的相關(guān)事項(xiàng)
（一）招標(biāo)方式
前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
物業(yè)總建筑面積在8萬(wàn)平方米及以上的，建設(shè)單位應(yīng)該實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)。
符合下列條件之一的，建設(shè)單位可以實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)：
1、物業(yè)總建筑面積在8萬(wàn)平方米以下的；
2、連續(xù)三次公開(kāi)招標(biāo)，每次投標(biāo)人均少于三家的。

（二）招標(biāo)工作的組織實(shí)施
物業(yè)總建筑面積在8萬(wàn)平方米及以上且招標(biāo)人不具備自行招標(biāo)條件的，應(yīng)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或泉州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或泉州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)代理合同的約定，在代理權(quán)限范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并不得接受同一招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)咨詢服務(wù)。

（三）招標(biāo)文件的主要內(nèi)容
　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。
招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
1、招標(biāo)人和委托代理機(jī)構(gòu)情況，包括名稱、地址、資格、聯(lián)系方式等；
　   2、招標(biāo)項(xiàng)目基本情況，包括物業(yè)項(xiàng)目名稱、四至范圍、物業(yè)類型、總建筑面積、設(shè)施設(shè)備和環(huán)境及物業(yè)管理用房配置等；
　　3、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付方式；
　　4、對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求，包括投標(biāo)人的資格，投標(biāo)書(shū)的格式、主要內(nèi)容及份數(shù)等；
　　5、評(píng)標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)；
      6、招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、組織解釋招標(biāo)文件（答疑）、實(shí)地考察物業(yè)項(xiàng)目、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)的時(shí)間及地點(diǎn)等；
　　7、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；
　　8、其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

（四）投標(biāo)保證金和履約保證金
招標(biāo)文件可載明投標(biāo)保證金的繳納相關(guān)內(nèi)容，投標(biāo)保證金按招標(biāo)項(xiàng)目建筑面積1元/㎡繳納，且最低不低于3萬(wàn)元，最高不高于10萬(wàn)元。
招標(biāo)人應(yīng)在確定中標(biāo)人之日起的5日內(nèi)，向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金；中標(biāo)人的投標(biāo)保證金自中標(biāo)之日起轉(zhuǎn)為履約保證金；未要求繳納投標(biāo)保證金的項(xiàng)目，在簽定前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)按上述標(biāo)準(zhǔn)繳納履約保證金。履約保證金在完成承接查驗(yàn)工作并辦理完承接查驗(yàn)備案手續(xù)后退還。

（五）招標(biāo)項(xiàng)目的備案
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)前，提交以下材料報(bào)項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案：
1、招標(biāo)項(xiàng)目備案表；
2、物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批文和圖紙：國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核準(zhǔn)總平面圖、分幢面積表、物業(yè)管理用房及公共設(shè)施平面圖等；
3、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)；
4、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；
5、招標(biāo)文件；
6、委托代理招標(biāo)的，附招標(biāo)代理委托合同；
7、分期建設(shè)的項(xiàng)目分為2個(gè)及以上物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)提供縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門出具的物業(yè)管理區(qū)域劃分證明。
縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)認(rèn)真審核備案材料，并明確物業(yè)管理區(qū)域劃分。對(duì)備案材料有異議的，應(yīng)在受理之日起的5個(gè)工作日內(nèi)向招標(biāo)人提出。

（六）招標(biāo)信息的發(fā)布
招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)在《泉州晚報(bào)》上發(fā)布招標(biāo)公告，同時(shí)在泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
　 1、招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；
　 2、招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理服務(wù)的時(shí)間；
　 3、投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地點(diǎn)和期限；
  　4、獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。
招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)及以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

（七）資格預(yù)審
公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人（委托招標(biāo)的由代理機(jī)構(gòu)或泉州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)）可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審。
實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。
經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū)，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)人告知資格預(yù)審結(jié)果和原因。
資格預(yù)審合格的投標(biāo)人超過(guò)10家的，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)人。

五、投標(biāo)的相關(guān)事項(xiàng)
　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
      1、投標(biāo)函，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理目標(biāo)及其他承諾等；
　　2、服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法；
　　3、各主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序；
　　4、人員配備情況，包括該項(xiàng)目所設(shè)崗位和人數(shù)，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和主要管理人員的崗位資格、技術(shù)職稱證書(shū)及簡(jiǎn)歷；
　　5、物業(yè)項(xiàng)目管理所需設(shè)備的配置和提供方式；
　　6、項(xiàng)目收支預(yù)算和各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)；
　　7、物業(yè)項(xiàng)目管理的有關(guān)制度；
　　8、投標(biāo)人將專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行說(shuō)明；
　　9、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
　　投標(biāo)文件均不得出現(xiàn)或體現(xiàn)投標(biāo)單位的名稱或標(biāo)志。

六、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)的相關(guān)事項(xiàng)
（一）評(píng)標(biāo)專家的管理
泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建立物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)?，并?fù)責(zé)對(duì)評(píng)標(biāo)專家的培訓(xùn)、考核、監(jiān)督和管理。
泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)建立評(píng)標(biāo)專家工作檔案，對(duì)評(píng)標(biāo)專家參與評(píng)標(biāo)的情況予以記載。評(píng)標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守評(píng)標(biāo)規(guī)則和紀(jì)律。評(píng)標(biāo)專家有違規(guī)行為或不稱職的，取消其評(píng)標(biāo)專家資格。被取消評(píng)標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

（二）評(píng)標(biāo)委員會(huì)的建立
評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法建立的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家組成，成員人數(shù)為5人及以上的單數(shù)，其中物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門按照下列方式確定，并在開(kāi)標(biāo)前予以保密：
    1、由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門于開(kāi)標(biāo)前24小時(shí)內(nèi)從泉州市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取評(píng)標(biāo)專家。
    2、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門當(dāng)即以電話方式通知被抽取的評(píng)標(biāo)專家，確定是否可以出任當(dāng)次評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。
    3、如遇下列情況之一,應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行補(bǔ)抽或重抽：
（1）抽取的評(píng)標(biāo)專家因故不能參加評(píng)標(biāo)的； 
（2）抽取的評(píng)標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)回避的。

（三） 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的回避
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避：
1、各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門工作人員；
2、本人任職于投標(biāo)人或者本人是投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的近親屬；
3、本人與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系；
4、本人或本人所在單位為投標(biāo)人作投標(biāo)指導(dǎo)或制作投標(biāo)書(shū)的；
5、其他原因應(yīng)當(dāng)回避的。

（四）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的行為規(guī)范
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。

（五）評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)答辯
參加前期物業(yè)招投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主要答辯人員，應(yīng)當(dāng)是企業(yè)擬負(fù)責(zé)管理該項(xiàng)目的經(jīng)理（管理處主任）或企業(yè)副總經(jīng)理以上的人員。

（六）投標(biāo)評(píng)審
　　前期物業(yè)管理評(píng)標(biāo)采取綜合評(píng)估法，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)按照《物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)規(guī)則》（見(jiàn)附件1）和招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，按標(biāo)書(shū)編制、現(xiàn)場(chǎng)陳述與答辯、投標(biāo)人管理服務(wù)業(yè)績(jī)及企業(yè)綜合情況等方面進(jìn)行比較和綜合評(píng)審，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)，向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的中標(biāo)候選人。
　　招標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)人員(包括管理人員、保安員、保潔員、設(shè)備維護(hù)人員等)配備等設(shè)定標(biāo)底，評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在開(kāi)標(biāo)時(shí)公布標(biāo)底。
除了現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

（七）中標(biāo)人的確定
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)之日起15日內(nèi)確定排序在前的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。中標(biāo)人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依排序從其他中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

（八）物業(yè)服務(wù)合同的訂立　　
招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯記錄訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，中標(biāo)人的物業(yè)服務(wù)方案、開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)記錄作為合同的附件。

（九）中標(biāo)結(jié)果的備案
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，持以下材料向項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案：
　  1、物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)備案表；
     2、評(píng)標(biāo)委員會(huì)提供的評(píng)標(biāo)報(bào)告；
     3、中標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)文件；
     4、開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)記錄；
     5、與中標(biāo)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同正本；
     6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
市區(qū)的前期物業(yè)管理項(xiàng)目通過(guò)招投標(biāo)備案的，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)將備案材料（包括物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)備案表、備案證明、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)方案、開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)記錄、評(píng)標(biāo)報(bào)告等）復(fù)印報(bào)送泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)監(jiān)管科。

（十）前期物業(yè)服務(wù)合同的備案
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)登錄泉州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)系統(tǒng)填報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目情況，并持以下書(shū)面材料向項(xiàng)目所在地縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理合同備案手續(xù)：
1、物業(yè)服務(wù)合同備案表；
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
4、前期物業(yè)服務(wù)合同；
5、臨時(shí)管理規(guī)約。

（十一）悔標(biāo)的法律責(zé)任
中標(biāo)通知書(shū)對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。中標(biāo)人非因不可抗力原因放棄中標(biāo)的，取消其二年內(nèi)參加前期物業(yè)管理的投標(biāo)資格，其繳納的履約保證金應(yīng)歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

七、物業(yè)服務(wù)早期介入的相關(guān)事項(xiàng)
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的同時(shí)，應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)早期介入?yún)f(xié)議，對(duì)早期介入的時(shí)間、工作內(nèi)容、人員配置、費(fèi)用等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定。

（二）自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建早期介入工作小組（其中工程技術(shù)人員占50%及以上），參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等各階段工作，包括但不限于以下幾個(gè)方面：
1、 參與對(duì)建筑物細(xì)部設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、水電氣網(wǎng)絡(luò)等供給、建材和主要設(shè)備選用、景觀、消防、安防等方面提出設(shè)計(jì)修改意見(jiàn)；
2、參與項(xiàng)目銷售，掌握目標(biāo)客戶信息，推介物業(yè)服務(wù)理念、定位，歸集目標(biāo)客戶物業(yè)服務(wù)需求；
3、參與項(xiàng)目施工建設(shè)，協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、施工監(jiān)理做好工程質(zhì)量把關(guān)，及時(shí)提出改進(jìn)建議和措施；
4、參與一戶一驗(yàn)、竣工驗(yàn)收工作，及時(shí)反饋質(zhì)量瑕疵，并敦促整改；
5、參與其他方面的工作。

（三）項(xiàng)目正式交房前3個(gè)月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建前期物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在交房前三個(gè)月到位；其余人員到位時(shí)間由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商后，分批在交房前一個(gè)月到位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面工作：
1、制定交房準(zhǔn)備計(jì)劃，包括前期物業(yè)服務(wù)中心的人員配置、到崗時(shí)間、招聘計(jì)劃等，并與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行研討、書(shū)面確認(rèn)；
2、制定承接查驗(yàn)實(shí)施方案，與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位共同做好承接查驗(yàn)工作；
3、做好物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)、管理制度制訂、資料整理、開(kāi)辦物資準(zhǔn)備等工作；
4、做好交房前其他方面的準(zhǔn)備工作。

（四）早期介入費(fèi)用包括辦公費(fèi)、人員工資和福利、交通費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理的利潤(rùn)及雙方協(xié)商同意的其他費(fèi)用。早期介入費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

八、其他相關(guān)事項(xiàng)　　  
（一）物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)發(fā)生的廣告代理、信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)和交通等費(fèi)用均應(yīng)由招標(biāo)人支付。

（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項(xiàng)目的銷售場(chǎng)所公示前期物業(yè)服務(wù)合同（包括物業(yè)服務(wù)方案等附件）、臨時(shí)管理規(guī)約。

（三）外來(lái)企業(yè)參加本市的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)到外來(lái)企業(yè)分支機(jī)構(gòu)所在地縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理資質(zhì)備案登記。

（四）投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或依法向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴。

（五）各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要定期對(duì)已交付使用的前期物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行檢查，檢查時(shí)要對(duì)照前期物業(yè)服務(wù)合同（包括物業(yè)服務(wù)方案等附件），凡是擅自降低服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及減少人員配置等違法違規(guī)行為的，要責(zé)令企業(yè)整改直至按有關(guān)規(guī)定處罰。

（六）住宅小區(qū)、商住小區(qū)、高層住宅、別墅等住宅類型的建設(shè)項(xiàng)目選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的，按本通知執(zhí)行。寫字樓、商場(chǎng)、工礦廠房等其他建設(shè)項(xiàng)目及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本通知執(zhí)行。

（七）各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門須在每季度后的首月10日前通過(guò)物業(yè)管理系統(tǒng)將轄區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)情況匯總表報(bào)送泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)監(jiān)管科。     

（八）本通知未盡事宜，按原建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》和《福建省物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》等相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。

（九）本通知自2013年2月1日起施行。原《泉州市前期物
業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》（泉房[2003]153號(hào)）同時(shí)廢止。

（十）各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要匯總實(shí)施過(guò)程中的情況，并及時(shí)向市局房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)監(jiān)管科反饋。
 
附件：1、物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)規(guī)則
　　   2、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序
          
 
 
 
                                                                                                                                      泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
                                                                                                                                          2012年12月21日
 
 
 
附件1            物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)規(guī)則
 
第一條　為了規(guī)范評(píng)標(biāo)活動(dòng)，保證評(píng)標(biāo)的公平、公正，維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照原建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《福建省物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究招標(biāo)文件，了解和熟悉以下內(nèi)容：
　?。ㄒ唬┱袠?biāo)項(xiàng)目的具體情況；
　?。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求。包括招標(biāo)文件中規(guī)定的主要技術(shù)要求、標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)價(jià)條款；
　?。ㄈ?duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求；
　?。ㄋ模┩稑?biāo)報(bào)價(jià)要求、人員配置要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)方法和在評(píng)標(biāo)過(guò)程中考慮的相關(guān)因素。

第三條　評(píng)標(biāo)采用綜合評(píng)估方法，分為投標(biāo)企業(yè)信譽(yù)評(píng)審、投標(biāo)書(shū)評(píng)審、現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)審三個(gè)部分，將三個(gè)部分評(píng)審分?jǐn)?shù)加權(quán)求和，按總分從高到低順序確定中標(biāo)候選人。
投標(biāo)企業(yè)信譽(yù)評(píng)審是評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)企業(yè)管理服務(wù)能力、管理現(xiàn)狀和業(yè)績(jī)、業(yè)主滿意度、服務(wù)水平等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)、比較，并量化打分；投標(biāo)書(shū)評(píng)審是評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)書(shū)載明的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)承諾目標(biāo)、資源配置、管理措施、服務(wù)流程設(shè)計(jì)、管理服務(wù)成本分析等進(jìn)行評(píng)審、比較，并量化打分；投標(biāo)答辯評(píng)審是評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)答辯人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)、考核、比較，并量化打分。

第四條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)審和比較。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各個(gè)評(píng)審因素進(jìn)行量化的，應(yīng)當(dāng)將量化指標(biāo)建立在同一基礎(chǔ)或者同一標(biāo)準(zhǔn)上。

第五條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以書(shū)面方式或者現(xiàn)場(chǎng)答辯的方式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確、對(duì)同類問(wèn)題表述不一致或者有明顯文字和計(jì)算錯(cuò)誤的內(nèi)容作必要的澄清和說(shuō)明或者補(bǔ)正，但其內(nèi)容不得超出投標(biāo)文件的范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容?！?/P>

第六條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)在評(píng)標(biāo)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出處理或者向招標(biāo)人提出處理建議，并作書(shū)面記錄。

第七條　經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審，投標(biāo)文件有下列情形之一的，應(yīng)作為廢標(biāo)處理：
　　（一）未密封的；
　　（二）未加蓋投標(biāo)人法人公章和未經(jīng)法定代表人或委托代理人簽名蓋章的；
　?。ㄈ┪窗凑袠?biāo)文件規(guī)定格式編定或者投標(biāo)報(bào)價(jià)等關(guān)鍵內(nèi)容，字跡模糊不清的；
　?。ㄋ模┩稑?biāo)文件對(duì)招標(biāo)文件提出的要求和條件沒(méi)有作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的；
　?。ㄎ澹┯馄谒瓦_(dá)的。

第八條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件，審查并逐項(xiàng)列出投標(biāo)文件的全部投標(biāo)偏差。下列情況均屬于重大偏差和未能對(duì)招標(biāo)文件作為實(shí)質(zhì)性響應(yīng)：
（一）投標(biāo)文件沒(méi)有投標(biāo)人授權(quán)代表簽字和加蓋法人公章； 
（二）投標(biāo)文件載明的招標(biāo)項(xiàng)目完成期限超過(guò)招標(biāo)文件規(guī)定的期限；
（三）投標(biāo)文件附有招標(biāo)人不能接受的條件；
（四）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)方案明顯不符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求；
（五）投標(biāo)文件載明物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等不符合招標(biāo)文件的要求；
（六）不符合招標(biāo)文件中規(guī)定的其他實(shí)質(zhì)性要求。
投標(biāo)文件有上述情形之一的，為未能對(duì)招標(biāo)文件作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)，作為廢標(biāo)處理。招標(biāo)文件對(duì)重大偏差另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第九條　投標(biāo)文件在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件要求，但在個(gè)別地方存在漏項(xiàng)或者提供了不完整的技術(shù)信息和數(shù)據(jù)等情況的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)要求投標(biāo)人在評(píng)標(biāo)結(jié)束前予以補(bǔ)正。
投標(biāo)人拒不補(bǔ)正的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以對(duì)投標(biāo)人作出不利于該投標(biāo)人的解釋。

第十條　中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：
（一）能夠最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評(píng)審最為合理可行。

第十一條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)人的授權(quán)直接確定中標(biāo)人的，應(yīng)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員各自根據(jù)評(píng)定結(jié)果對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行排序后交由評(píng)標(biāo)委員會(huì)匯總后確定中標(biāo)人。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人的，中標(biāo)候選人應(yīng)當(dāng)限定在一至三人，并標(biāo)明排列順序后交招標(biāo)人。

第十二條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)本規(guī)則的規(guī)定否決不合格投標(biāo)或者界定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)不足三個(gè)使得投標(biāo)明顯缺乏競(jìng)爭(zhēng)的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求重新組織招標(biāo)。

第十三條　評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提交書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載以下內(nèi)容：
   （一）評(píng)標(biāo)的基本情況和相關(guān)文件資料；
   （二）中標(biāo)候選人排序名單；
   （三）對(duì)推薦中標(biāo)候選人的投標(biāo)方案、技術(shù)、商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等比較分析評(píng)估和理由；
   （四）需進(jìn)一步協(xié)商的問(wèn)題及協(xié)商應(yīng)達(dá)到的要求；
   （五）澄清、說(shuō)明、補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要。

第十四條　評(píng)標(biāo)報(bào)告由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)同一招標(biāo)項(xiàng)目只能作出一種評(píng)標(biāo)結(jié)果。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果如有異議，應(yīng)投票表決，按少數(shù)服從多數(shù)的原則確定評(píng)標(biāo)結(jié)果。不同意見(jiàn)應(yīng)經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員本人簽名后以書(shū)面形式連同評(píng)標(biāo)報(bào)告一并提交招標(biāo)人。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員拒絕在評(píng)標(biāo)報(bào)告上簽字且不陳述其不同意見(jiàn)和理由的，視為同意評(píng)標(biāo)結(jié)論。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)此作出書(shū)面說(shuō)明并記錄在案。

第十五條 評(píng)審活動(dòng)未結(jié)束，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員無(wú)正當(dāng)理由，不得中途退出評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

二、招標(biāo)階段
1.發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) （招標(biāo)人）
2.投標(biāo)人資格預(yù)審 （招標(biāo)人）
3.發(fā)售招標(biāo)文件 （招標(biāo)人）
5.組織投標(biāo)人踏勘物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) （招標(biāo)人）
4.召開(kāi)投標(biāo)人會(huì)議進(jìn)行投標(biāo)答疑 （招標(biāo)人）

三、投標(biāo)階段
1.編制投標(biāo)文件 （投標(biāo)人）
2.送達(dá)投標(biāo)書(shū)   （投標(biāo)人）
3.接管標(biāo)書(shū) （招標(biāo)人）

四、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)階段
1.組建評(píng)標(biāo)委員會(huì) （招標(biāo)人）
2.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo) （評(píng)標(biāo)委員會(huì)）
3.綜合評(píng)分、定標(biāo) （評(píng)標(biāo)委員會(huì)）
4.推薦合格的中標(biāo)人 （評(píng)標(biāo)委員會(huì)）
5.向招標(biāo)人提交評(píng)標(biāo)報(bào)告 （評(píng)標(biāo)委員會(huì)）

五、中標(biāo)階段
1.選定中標(biāo)人 （招標(biāo)人）
2.發(fā)出中標(biāo)通知 （招標(biāo)人）